Plusvalía

Plusvalía: todos sus secretos. ¡Actualizado 2024!

¿Cuáles son las transmisiones más típicas en las que se devenga plusvalía?

Las transmisiones más comunes de inmuebles suelen ser las compraventas, donaciones y herencias.

¿Qué terrenos tributan?

Únicamente están sujetos al impuesto los bienes inmuebles que tienen o que tienen que tener la consideración de naturaleza urbana o de características especiales a efectos de las normas del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Si he heredado un terreno rústico, ¿tengo que pagar plusvalía?

Como su propio nombre indica el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (o plusvalía) solo grava aquellos que tienen naturaleza urbana, por lo que si el inmueble heredado tiene consideración de rústico entonces no se tendrá que declarar ni pagar plusvalía. 

Calcular plusvalia terreno rústico

Como ya hemos comentado, si heredas un terreno rústico no tendrás que preocuparte por la plusvalía municipal.

¿Quién tiene que pagar el IIVTNU?

Para saber quien es el sujeto pasivo de la plusvalía debemos tener en cuenta el hecho imponible por el cual se ha transmitido el inmueble:

• En el caso de transmisiones a título lucrativo (como pueden ser las herencias o las donaciones) el sujeto pasivo es la persona que adquiere el bien (o aquella a favor de la cual se constituya o se transmita un derecho real). Es decir el donatario, el heredero, legatario…

• En el caso de transmisiones a título oneroso (como por ejemplo una compraventa o una permuta) el sujeto pasivo es la persona que ha transmitido el inmueble (o aquella que constituye o transmite un derecho real). Es decir, el comprador o la persona que permuta la finca.

• En caso de que el obligado al pago del impuesto residiera en el extranjero, entonces la ley marca que quien tendrá que pagar el impuesto será el sustituto del contribuyente, es decir, la otra parte que intervienen en el negocio jurídico. Es decir, si el vendedor es no residente entonces el obligado al pago sería el comprador.

• El sujeto pasivo puede cambiar entre las partes si estas asi lo deciden de mutuo acuerdo.

• Las personas jurídicas o entidades también pueden ser sujetos pasivos del IIVTNU. 

La plusvalía, ¿se paga en todos los ayuntamientos? 

No. Como ya hemos dicho anteriormente el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) es un impuesto es de carácter potestativo, es decir, que no es obligatorio. De este modo es potestad de cada Ayuntamiento decidir si impone el pago de la Plusvalía o no. Sin embargo, este impuesto es una importante forma de financiación para los pueblos y ciudades y son muy pocos los que no utilizan esta forma de recaudación para aumentar sus ingresos.  

¿Cuánto tiempo hay para pagar la plusvalía?

El plazo de que disponemos para pagar la plusvalía depende del motivo de la transmisión:

• En los actos inter vivos el plazo para la presentación del impuesto es de 30 días hábiles.

• En los actos mortis causa el plazo es de 6 meses desde la fecha de la defunción. Este periodo puede ampliarse en 6 meses más previa solicitud del interesado.

¿A partir de qué fecha empieza a contar el plazo para pagar la plusvalía?

El plazo de tiempo que tienes para liquidar y pagar el impuesto de incremento de valor de bienes de naturaleza urbana depende de nuevo del motivo de la transmisión: 

• En los actos inter vivos la fecha de devengo es la de la transmisión, es decir, el día del otorgamiento de la escritura de compraventa o donación o permuta (u otras) ante notario o de la firma en documento privado.

• En los actos mortis causa el devengo se produce en la fecha de la defunción del causante. ¡Mucho cuidado con no confundirla con la fecha de la aceptación de la herencia!.

Debemos tener en cuenta que si la liquidación se presenta fuera de plazo deberemos asumir un recargo que puede llegar al 20% más los intereses de demora. 

 ¿Qué pasa si presento el impuesto fuera de plazo?

Ya hemos visto cuál era el plazo fijado para presentar el impuesto dependiendo de si era un acto inter vivos o mortis causa. Si presentamos la plusvalía fuera de estos plazos tendremos que asumir un recargo que variará en función del tiempo que nos hayamos demorado en su presentación:

• Si la presentación de la declaración se produce dentro de los tres meses siguientes a la finalización del plazo para presentar la declaración, en el principal se aplicará un recargo del 5%.
• Si la presentación de la declaración se produce entre el tercer mes y el sexto, el recargo será del 10%.
• Si la presentación se produce entre el sexto mes y el duodécimo, el recargo será del 15%.
• A partir del duodécimo mes, el recargo será del 20% aplicando a partir de este 12º mes intereses de demora.

Si el pago de la deuda tributaria se realiza en voluntaria, se hará una reducción del 25% del importe del recargo aplicado por extemporaneidad.

¿Cómo se calcula la plusvalía?

Para poder calcular la cantidad a pagar a efectos de la plusvalía es necesario conocer dos datos: la base imponible y el tipo impositivo.

¿Cuánto tengo que pagar de plusvalía?

Muchas de las consultas que nos hacéis tienen que ver con el pago de la plusvalía. Pues bien, vamos a poner un ejemplo práctico de como calcular la cuota integra:

Imaginad que un familiar ha fallecido y me deja en herencia un terreno. Lo primero que tengo que hacer es comprobar si es urbano o rústico. Si es rústico ya sé que no debo presentar ni liquidar por el impuesto de plusvalía. Si es urbano observo el valor del suelo. 

Aprovechamos para comentar que el valor del suelo es igual al valor catastral de la finca menos el valor de la construcción.

De este modo si cogemos un recibo del IBI urbana, veremos que el valor catastral de una finca urbana es la suma del valor del suelo y el valor de la construcción. A efectos de la Plusvalía, únicamente se tiene en cuenta el valor del suelo. Por ejemplo:

     Valor catastral total: 200.000 €

      Valor de la construcción: 140.000 €

      Valor del suelo: 60.000 €

Una vez tengo el valor del suelo lo siguiente que deberé hacer es calcular  cuántos años enteros han transcurrido desde transmisión y la adquisición anterior (por ejemplo, la fecha en que mi familiar compró el terreno, 8 años).

A continuación estudiaremos las ordenanzas municipales para el año en cuestión y deducimos, por ejemplo, que el coeficiente aprobado por el Ayuntamiento es de 2,6 y el tipo impositivo es el 19%. 

Ahora sí, con todos los datos en mi haber puedo calcular que la plusvalía (sin tener en cuenta reducciones ni bonificaciones) resulta un importe de: 

19% tipo impositivo x (60.000 de valor del suelo x 8 años x 2,6% coeficiente) =  2.371, 20 euros de cuota íntegra

Aquí os dejamos un enlace a la sede virtual de catastro.

¿Qué bonificaciones me puedo aplicar en la plusvalía?

En el punto anterior hemos visto como calcular la cuota íntegra. Ahora lo que haremos será restarle a la cuota íntegra las bonificaciones y obtendremos la cuota líquida.

 Como ya hemos dicho el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) es un tributo de carácter potestativo que depende de la Ordenanza fiscal del municipio. Así pues, cada Ayuntamiento puede establecer las bonificaciones que considere oportunas. 

– La cuota íntegra: resulta de aplicar el tipo impositivo al incremento del valor del terreno calculado objetivamente.

– La cuota líquida se calcula minorando la cuota íntegra en el importe de las bonificaciones.

– La cuota diferencial: en el caso del IIVTNU es igual a la líquida, ya que no hay ingresos a cuenta, pagos fraccionados, retenciones o conceptos similares.

En relación a las bonificaciones, la más importante es la referente a las transmisiones mortis causa que puede llegar hasta el 95% de la cuota íntegra. 

Otra bonificación que suele ser habitual es la bonificación por vivienda habitual del causante.

En definitiva, no nos queda más remedio que analizar con detalle la Ordenanza municipal de cada Ayuntamiento en concreto para ver a qué bonificaciones podemos acogernos y en qué porcentaje o importe. Es probable que tengamos derecho a aplicarnos una bonificación pero que después nos obliguen a mantener dicha finca durante un periodo de tiempo concreto, siendo los más habituales 3 o 5 años.

En Herencialistas somos especialistas en herencias y en el cálculo de plusvalías. Si quieres que te ayudemos a no pagar de más, no dudes en llamarnos.

¿En qué casos no se paga plusvalía?

Cómo ya hemos dicho los inmuebles de caracter rústico no pagan plusvalía, pero como explicaremos a continuación tampoco pagan los que están exentos o aquellos que son excepciones.

¿Hay algunos bienes que estén exentos de pagar la plusvalía municipal?

Las exenciones más habituales suelen referirse a bienes de interés cultural, patrimonios protegidos o conjuntos histórico-artísticos.

¿Hay excepciones al pago de la plusvalía?

Sí, algunas de ellas son:

• Las aportaciones de bienes y derechos realizadas por los cónyuges a la sociedad conyugal.
• Transmisiones de bienes inmuebles entre cónyuges o a favor de los hijos, como consecuencia del cumplimiento de sentencias en los casos de nulidad, separación o divorcio matrimonial, sea cual sea el régimen económico matrimonial.
• Los supuestos de fusión o absorción de empresas o ramas de actividad, cuando implique la continuación en el ejercicio de actividades.
• Las aportaciones a juntas de compensación, adjudicaciones por reparcelaciones, cesiones urbanísticas obligatorias a los ayuntamientos.

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